Innovazioni

Innovazione e uso: la problematica differenza
Nella prassi si presentano notevoli problemi riguardo alla individuazione dei tratti caratteristici delle innovazioni condominiali e delle modalità di uso delle parti comuni che ne comportano una alterazione e quindi nella distinzione fra le due figure.
Le innovazioni condominiali sono dotate di una specifica disciplina, contenuta negli artt. 1120 – 1121 cod. civ., mentre l’uso delle parti condominiali è regolato dalla disposizione sull’uso delle cose comuni prevista dall’art. 1102 cod. civ. per effetto del rinvio disposto dall’art. 1139 cod. civ., norma di chiusura della disciplina condominiale. La legge 220/2012 di riforma del condominio, pur modificando in maniera considerevole le precedenti disposizioni, non ha inciso su questa situazione e quindi mantengono la loro validità i risultati dell’elaborazione giurisprudenziale precedente alla riforma.
Il codice civile nella disciplina sulle innovazioni nel condominio non detta la definizione della nozione di innovazione, che così è stata elaborata dalla giurisprudenza; e, secondo l’orientamento consolidato, l’innovazione è costituita da qualsiasi opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune eccedendo i limiti della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modificazione materiale della forma e della sostanza della cosa medesima (Cass., sent. n. 2846 del 7.5.1982). Tuttavia non ogni mutamento è idoneo a configurare l’innovazione in senso tecnicogiuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera la entità sostanziale della cosa comune o ne muta la destinazione originaria, nel senso che l’innovazione dà luogo ad un “qualcosa di nuovo” (“aliquid novi” secondo la tradizionale definizione in lingua latina) avente funzione e destinazione diverse da quelle originarie (Cass., sent. n. 5101 del 20.8.1986). Invece, sempre secondo la distinzione elaborata dalla giurisprudenza consolidata, tutte le modificazioni della cosa comune o delle sue parti, eseguite dal singolo condomino per realizzare un suo uso particolare diretto a un migliore e più intenso godimento della cosa medesima, costituiscono una esplicazione consentita del diritto di comproprietà previsto dall’art. 1102 cod. civ., qualora non implichino alterazioni della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di uso e godimento degli altri condomini (Cass., sent. n. 1911 del 23.2.1987).
I limiti principali da rispettare nel godimento della cosa comune sono il divieto di alterare la destinazione della cosa medesima e il divieto di precludere agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass., sent. n. 9644 del 29.12.1987).
L’uso del bene da parte del condomino, nei rispetto di tali limiti, può avere luogo anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti (Cass., sent. n. 6192 del 28.11.1984); ma in ogni caso l’uso più intenso o diverso da parte di uno dei partecipanti alla comunione rispetto agli altri non vale di per sè a mutare il titolo del possesso e quindi ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella disponibilità del singolo comunista (Cass., sent. n. 319 del 24.1.1985).
È stato precisato che ciascun comproprietario ha il diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene ottenuta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi e che, per stabilire se l’uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell’art. 1102 cod.
civ., non si deve avere riguardo all’uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. L’uso si deve ritenere in ogni caso consentito, quando l’utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che tale uso non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune (Cass., sent. n. 10453 del 1.8.2001).
Ma la differenza fra la modifica che costituisce una innovazione e quella che rientra nell’uso del bene condominiale, semplice in teoria, lo è molto meno nell’applicazione pratica.
Alcune decisioni hanno chiarito meglio la differenza (ma si potrebbe invece dire il rapporto) fra innovazioni e uso.
La Suprema Corte ha affermato che nel condominio le innovazioni a cui fa riferimento l’art. 1120 cod. civ. non corrispondono alle modificazioni, a cui si riferisce l’art. 1102 cod. civ., dal momento che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 cod. civ.; e che le opere che comportano il mutamento dell’originaria destinazione del bene comune, vengono a costituire una vera e propria innovazione, in quanto rappresentano non una forma di utilizzo più intenso della parte di bene comune interessata, ma una trasformazione della destinazione del bene comune a danno di un altro comproprietario (Cass., sent. n. 54 del 3.1.2014).
In precedenza era già stato chiarito che l’art. 1120 cod. civ., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale; e che invece nel caso in cui non si debba fare luogo a un riparto di spesa, perché questa era stata assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale prevista dall’art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni e secondo la quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima (Cass., sent. n. 5220 del 13.11.1978; sent. n. 3508 del 10.4.1999 e sent. n. 1781 del 12.2.1993).
Così in tali approfondite decisioni la distinzione fra innovazioni e uso del bene condominiale non è stata basata soltanto sulla modifica dell’essenza della cosa comune con conseguente alterazione dell’originaria funzione e destinazione, ma è stata ricondotta alla modalità di riparto della spesa, evidenziando che l’art. 1102 cod. civ. contempla, oltre all’uso, anche le innovazioni. In base a questi principi sono state considerate ipotesi di uso del bene comune che è consentito:
› il prolungamento della corsa dell’ascensore dell’edificio, dal terzo al quarto piano (Cass., sent. n. 24006 del 27.12.2004);
› la collocazione del servoscala nel vano scala condominiale da parte di un condomino in precarie condizioni di salute (Cass., sent. n. 25872 del 21.12.2010).
Sono stati invece giudicati vietati sia come uso che innovazione:
› la stabile occupazione di una determinata superficie dell’area comune condominiale, utilizzata in parte come strada di comunicazione con la pubblica via ed in parte come cortile, da parte di un condomino, autorizzato dalla delibera dell’assemblea ad installare, a servizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato (Cass., sent. n. 23608 del 6.11.2006);
› la trasformazione del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino (Cass., sent. n. 972 del 19.1.2006);
› l’installazione nel cortile comune da parte di alcuni condomini, di serbatoi idrici al servizio esclusivo di singoli appartamenti, quando non consenta di soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione (Cass., sent. n. 13752 del 14.6.2006);
› l’accordo deliberato in assemblea relativamente ad un garage condominiale idoneo a contenere un numero di auto uguale a quello dei condomini, ma dotato di posti di differenti dimensioni e accessibilità secondo cui i condomini titolari delle quote millesimali maggiori avevano diritto di preferenza nella scelta rispetto ai condomini titolari delle quote millesimali minori, dato che non è legittimo un criterio di utilizzo che impedisce il pari uso del garage a tutti i condomini (Cass., sent. n. 26226 del 7.12.2006);
› la trasformazione di una sola parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino (Cass., sent. n. 5753 del 12.3.2007);
› l’escavazione in profondità nel sottosuolo, perchè tale opera costituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà, in quanto priva i condomini medesimi dell’uso e del godimento di una parte comune dell’edificio (Cass., sent. n. 4965 del 2.3.2010);
› l’occupazione, senza l’autorizzazione assembleare, del tetto comune con vasi e fioriere da parte di un condomino (Trib. Genova 20.6.2012);
› l’applicazione ai cancelli di ingresso di un edificio condominiale di un sistema di apertura automatizzato (Trib. Monza 19.12.1984);
› l’istallazione di tende da sole da parte di uno dei condomini sulle parti di muro del condominio corrispondenti ai piani degli altri proprietari (Cass., sent. n. 6229 del 24.10.1986);
› le modifiche alla recinzione del cortile comune da parte del condomino proprietario della limitrofa proprietà esclusiva, quando le modifiche gli consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini compresa l’apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile come prima (Cass., sent. n. 42 del 5.1.2000);
› gli interventi sul muro comune come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi (Cass., sent. n. 53 del 3.1.2014);
› l’apertura di finestre oppure la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune da parte dei singoli condomini (Cass., sent. n. 13874 del 9.6.2010);
› l’apertura di un varco nel muro perimetrale che metta in comunicazione l’appartamento di un condomino con altra unità immobiliare attigua di proprietà del medesimo condomino, che fa parte di un diverso edificio condominiale (Cass., sent. n. 3035 del 6.2.2009);
› la costruzione, da parte di uno dei condomini, di una tettoia ancorata al muro perimetrale comune a copertura di alcuni posti auto ubicati all’interno della sua proprietà esclusiva,
quando non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione (Cass., sent. n. 7143 del 17.3.2008);
› l’apertura, da parte di un condomino, di un varco nel muro divisorio per poter raggiungere un immobile di sua esclusiva proprietà, passando attraverso il cortile comune, quando tale varco permette l’accesso ad un suolo o un fabbricato estraneo al condominio (Cass., sent. n. 26796 del 19.12.2007);
› l’utilizzo, da parte di un condomino, della canna fumaria dell’impianto comune di riscaldamento che sia stato disattivato dal condominio, per scaricare i fumi da una pizzeria (Cass., sent. n. 26737 del 6.11.2008);
› l’abbassamento del soffitto del corridoio condominiale di accesso alle singole unità abitative, effettuato dal condomino nel tratto del corridoio in corrispondenza della soffitta del proprio appartamento (Cass., sent. n. 21246 del 10.10.2007).

La sospensione dei servizi condominiali
L’art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., dopo la riforma introdotta dalla legge 220/2012, stabilisce che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protrattasi per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La nuova disposizione è diretta a scoraggiare la morosità dei condomini attraverso la minaccia della sospensione dei servizi comuni indispensabili (come la fornitura dell’acqua, il riscaldamento e simili) per il normale utilizzo delle unità immobiliari, ma le prime decisioni giurisprudenziali hanno in parte deluso questa aspettativa e, al momento, le applicazioni iniziali non sono univoche. Riguardo alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato una prima decisione (Trib. Lecco, ord. 29.12.2014) ha stabilito che la circostanza che un condomino sia moroso da oltre un semestre, che detta morosità persista e che lo stesso condominio continui comunque a godere di tutti i servizi comuni, omettendo qualsiasi pagamento degli stessi, integra pienamente i presupposti applicativi dell’art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., come sostituito dall’art. 18 della legge 220/2012;
e che di conseguenza deve essere accolta la domanda promossa dal condominio mediante il procedimento sommario previsto dall’art. 702 bis cod. proc. civ. e diretta ad ottenere l’autorizzazione dal Tribunale a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua.
Nello stesso senso si è posto il Tribunale di Modena con l’ord. 5.6.2015, la quale ha stabilito che il disposto normativo dell’art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., attribuisce in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice all’amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione “ove il regolamento lo consenta”, l’esercizio di tale potere configura un poteredovere dell’amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo qualora la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto e senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.
Una terza decisione favorevole alla sospensione della fornitura d’acqua (in realtà non sospesa del tutto, ma soltanto ridotta) – effettuata però non da parte dell’amministrazione condominiale, bensì da parte dell’ente erogatore a causa della persistente morosità di alcuni condomini che impediva il regolare pagamento delle fatture è quella del Tribunale di Alessandria, ord. 17.7.2015, nella quale, nel ricorso di di alcuni condomini facenti parte di un condominio moroso, che avevano provato di essere
in regola con i pagamenti per il consumo di acqua secondo il rendiconto delle spese ordinarie, ha affermato che la circostanza che alcuni dei condomini avessero versato al condominio le loro quote relative alle spese ordinarie di gestione (comprese quelle relative al servizio idrico) attiene solo ai rapporti tra condomini, ma non assume nessun rilievo nei rapporti con un soggetto esterno e che nel rapporto giuridico esistente tra l’ente erogatore e il condominio, quindi, non si può ravvisare alcun adempimento parziale, dal momento che né i condomini non morosi avevano provveduto a pagare le
loro quote del debito complessivo direttamente all’ente erogatore, né l’amministratore aveva provveduto a versare alla società fornitrice le somme versate da quei condomini nelle casse condominiali per il servizio idrico.
Altre decisioni hanno invece negato la legittimità della sospensione del servizio. Secondo il Trib. di Brescia, ord. 29.9/10.10.2014, l’erogazione dell’acqua potabile non può essere sospesa dal momento che viene erogata non dal condominio, ma dalla impresa di somministrazione (che rimane l’unico soggetto titolare della relativa obbligazione) e che, per reagire alla morosità di taluno di loro, gli altri condomini possono unicamente decidere di passare dal sistema della utenza unica condominiale a
quello delle utenze singole. Il Tribunale di Brescia ha inoltre aggiunto che, inoltre, dalla sospensione dell’acqua potabile deriverebbe un pregiudizio diretto e immediato alle condizioni di vita e salute correlate all’uso abitativo dell’unità immobiliare, violando così valori di rilievo costituzionale.
Pure secondo il Trib. Torino, Sez. feriale, ord. 21.8.2014, non può essere concessa la sospensione dei servizi di riscaldamento e di acqua calda (e il conseguente diritto di accesso all’unità immobiliare del moroso per eseguire le opere necessarie per il distacco degli impianti), perché, seppure l’art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., preveda adesso la possibilità per l’amministratore di escludere il condomino moroso dalla fruizione di servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata, non possono essere considerati tali il servizio di riscaldamento e di acqua calda, il cui distacco richiede costose opere edili di attuazione e comunque l’esperimento di una oggettiva CTU; e perché inoltre ciò comporterebbe un cambio di destinazione verso una delle unità immobiliari, che in ogni caso deve essere preceduta, ai sensi dell’art. 1117ter cod. civ., da una assemblea autorizzativa da parte dei 4/5 delle quote dei partecipanti.
La problematica della sospensione può riguardare anche implicazioni di carattere penale e infatti la Corte di Cassazione penale ha confermato la condanna della Corte di appello che aveva dichiarato la responsabilità per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni sanzionato dall’art. 392 cod. pen. a carico di colui che, nella sua qualità di gestore di un residence, disattiva la corrente elettrica all’unità abitativa di un condomino moroso nel pagamento di utenze condominiali; secondo la Suprema Corte l’imputato, sebbene non si tratti del rappresentante della società che amministra il condominio, si
deve ugualmente considerare come il gestore di quest’ultimo quando agisce in maniera costante per conto della suddetta società, provvedendo direttamente a pagare le spese condominiali e le utenze elettriche (Cass. pen., sent. n. 47276 del 5.11.2015).

L’indennizzo al condomino per l’opera di utilità collettiva
La Corte di Cassazione ha chiarito, con sent. n. 25292 del 16.12.2015, che in una situazione di coesistenza di due diritti – corrispondenti, da un lato, a quello del condominio di eseguire opere, imposte dalla Pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune e, dall’altro lato, a quello dei singoli condomini di non vedere menomato il godimento dei propri diritti di proprietà esclusiva sulle rispettive unità immobiliari che si trovano nell’edificio condominiale l’obbligo di indennizzare il condomino danneggiato dall’esecuzione delle opere costituisce la soluzione adottata dall’ordinamento giuridico per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali è interamente sacrificabile all’altro; con la conseguenza che, qualora l’Autorità ordini l’esecuzione di opere di consolidamento dell’edificio che provocano la limitazione del diritto di proprietà relativo ad una unità esclusiva, al condomino danneggiato nella sua proprietà esclusiva deve essere riconosciuto un compenso equivalente al sacrificio sopportato, in modo da evitare che il peso del pregiudizio gravi interamente ed esclusivamente sulla sua sfera
giuridica. Trova così applicazione il principio di giustizia distributiva, per effetto del quale l’onere derivante dalla produzione di una utilità collettiva nell’interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i comunisti e non deve gravare solo sul singolo condomino, la cui proprietà esclusiva risulti menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l’edificio condominiale pericolante. Secondo la Corte si tratta di un principio che trova il suo fondamento nella protezione della proprietà privata (prevista dall’art. 42 della Costituzione e dall’art. 1
del Protocollo addizionale alla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, emendato dal prot. n. 11) e, inoltre, nell’art. 2041 cod. civ. (sull’indennizzo dovuto in caso di arricchimento senza causa), il quale, formulato nei termini di una clausola generale, sanziona gli spostamenti patrimoniali non giustificati, vale a dire quelli che si risolvono in un ingiustificato arricchimento di un soggetto a danno di un altro.
In sostanza non sussiste una arbitraria dilatazione delle ipotesi di obbligazioni previste dalla legge, in quanto l’espressione “ordinamento giuridico” che accompagna, nell’art. 1173 cod. civ. (secondo cui sono fonti delle obbligazioni il contratto, il fatto illecito e qualunque altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico), il riferimento al terzo tipo di fonti delle obbligazioni, vale a dire quelle che derivano da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico, non si risolve in una semplice indicazione riassuntiva di un elenco chiuso costituito da tutte le altre fonti, diverse dal contratto o dal fatto illecito, nominate ovvero espressamente disciplinate dal legislatore, ma consente di fare ricorso all’analogia e, quindi, ammette la possibilità che taluni accadimenti, ulteriori rispetto a quelli previsti dalle specifiche disposizioni della legge, siano considerati idonei alla produzione di obbligazioni alla luce dei principi e dei criteri desumibili dall’ordinamento, considerato nella sua interezza e complessità e nella sua
evoluzione.
Il richiamo, che viene fatto nella sentenza, al principio di giustizia distributiva, con riferimento ai rapporti condominiali appare per la prima volta. Non si ricordano infatti citazioni di un principio con lo stesso nome nelle sentenze emesse finora in tema di disciplina condominiale, mentre in tempi recenti è stato invece enunciato il diverso principio di solidarietà nei rapporti condominiali (secondo cui la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica automaticamente il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali) in una decisione relativa alla legittimità dell’installazione di un
ascensore nelle parti comuni (Cass., sent. n. 18334 del 25 ottobre 2012) e in altre precedenti pronunzie relative all’uso dei beni comuni e alla legittimità per i singoli condomini di trarre da essi la più intensa utilizzazione, all’unica condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri (Cass., sent. n. 21256 del 5 ottobre 2009), alla tutela del decoro architettonico di un edificio (Cass., sent. n. 17208 del 24 giugno 2008) e alla modifica di beni comuni consistenti nell’apertura di un varco nella recinzione condominiale con apposizione di un cancello per mettere in comunicazione uno spazio comune con una strada aperta al passaggio pubblico (Cass., sent. n. 8808 del 30 maggio 2003); in tutte le suddette occasioni il richiamo al principio di solidarietà condominiale ha consentito di affermare la regola secondo cui la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica automaticamente il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza che è propria dei rapporti condominiali e comporta un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Ancora diverso è poi il richiamo ai principi costituzionali, come quello della funzione sociale della proprietà dettato dall’art. 42, comma 2, Cost., in quanto in tal caso la regola applicativa consegue al disposto di un precetto espressamente e specificamente previsto dalla Costituzione; e considerazioni analoghe valgono pure per quanto riguarda i principi contenuti nella Convenzione Europea per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali.
Enunciato invece nei termini che si sono detti, il principio di giustizia distributiva assume una rilevanza del tutto peculiare e consente così di individuare soluzioni innovative nei contrasti di diritti (e di interessi) fra le parti, con tutte le conseguenze e i limiti tuttavia che sono tipici della elaborazione giurisprudenziale e dell’applicazione dei principii che in tal modo vengono a formarsi.
Le barriere architettoniche
La normativa sulle barriere architettoniche negli edifici privati (legge 13 del 9.1.1989 e regolamento di attuazione D.M. 236 del 14.6.1989) ha prodotto una strana situazione. Destinata, con ogni evidenza, a favorire con misure di vario genere (compresa una maggioranza agevolata prevista dall’art. 2, comma 2, ha dapprima visto una applicazione molto rigida dei limiti da essa stessa previsti per l’approvazione delle relative delibere, non tanto nella giurisprudenza di merito, quanto in quella della Corte di Cassazione, che di fatto ne ha sminuito parecchio l’efficacia. Una importante decisione emessa in
materia dalla Corte Costituzionale ha richiamato lo ratio e le finalità della legge 13/1989 (Corte Cost., sent. n. 167 del 10.5.1999) e, dopo di essa, si registra un deciso cambiamento anche della giurisprudenza di legittimità. Ma a distanza di più di venticinque anni dall’entrata in vigore della legge speciale, assistiamo ancora a decisioni altalenanti in materia. L’iniziale suddivisione nei due orientamenti (il primo favorevole all’applicazione estensiva della normativa e il secondo invece propenso ad una applicazione rigida dei vincoli da essa pure previsti riguardo alle deliberazioni
assembleari approvate con la maggioranza agevolata) – continua a sussistere, come dimostrano pure le più recenti decisioni emesse in materia, che sono ben rappresentative di questa situazione. La Corte di Cassazione ha deciso, con sent. n. 16468 del 5.8.2015, che l’impugnazione della delibera che aveva approvato la costruzione di un ascensore nel vano scale mediante il taglio e la riduzione della scala condominiale va respinto sulla base della propria giurisprudenza relativa
all’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, previsto dall’art. 1120, comma 2, cod. civ., secondo cui il concetto della sua inservibilità non può consistere nel semplice disagio subìto rispetto alla sua normale utilizzazione (che è coessenziale al concetto di innovazione), ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità, come già affermato da Cass., sent. n. 15308 del 12.7.2011, mentre, per un altro verso, in sede di verifica ai sensi dell’art. 1120, comma 2, cod. civ. dall’attitudine dell’installazione di un ascensore a recare pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini, è necessario tenere conto anche del principio di solidarietà condominiale, per effetto del quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sè il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali si deve includere anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte loro, degli edifici interessati, come era stato già affermato pure dalla Cassazione con la sent. n. 18334 del 15.10.2012 e da altre pronunzie successive. E così ha ribadito che il diritto delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche costituisce un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione dell’edificio da parte dei disabili e quindi le disposizioni di legge devono essere applicate anche nel caso in cui nel fabbricato non vi siano disabili, mentre la loro eventuale presenza non fa altro che rafforzare l’obbligo di applicazione della disciplina, senza però costituirne la condizione essenziale.
La stessa Corte di Cassazione, con una sentenza successiva, ha richiamato il principio di solidarietà condominiale e lo ha applicato ad un caso di installazione di un servoscala in un edificio (Cass., sent. n. 3858 del 26.2.2016).
Nella sua motivazione la Suprema Corte ha innanzitutto rilevato che nelle controversie in materia di uso di dispositivi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (disciplinati dalla legge 13/1989, art. 2, comma 2), tra i quali è compreso il servoscala, la legittimazione a resistere in giudizio ed il correlato interesse devono essere riconosciuti in capo agli eredi del portatore di handicap nel cui interesse il dispositivo era stato pure installato. Nel merito della questione ha poi ricordato che la finalità pubblicistica sottesa alla normativa relativa alla eliminazione delle barriere architettoniche, che costituisce a sua volta espressione del principio di solidarietà, determina l’irrilevanza, ai fini della installazione di dispositivi inamovibili di accesso negli edifici, dell’esistenza di condomini disabili (così come ad analoga conclusione era già prevenuta la decisione Cass., sent. n. 18334 del 15.10.2012, relativa però all’ascensore) e in tal modo impedisce di configurare il diritto al mantenimento e all’uso dei dispositivi cosiddetti provvisori, qualora siano già stati installati, come un diritto personale ed intrasmissibile che compete solo al condomino disabile e che si estingue con la morte dello stesso; infatti la normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche persegue, attraverso la tutela dell’interesse particolare dell’invalido, un interesse generale alla
accessibilità agli edifici.
La Cassazione ha poi aggiunto che, con riferimento alla installazione degli impianti cosiddetti provvisori come i servo scala, l’art. 2, comma 2, della legge 13/1989, prevede una forma di autotutela, consentendo al portatore di handicap di superare il rifiuto del condominio e di installare a sue spese servo scala o altre strutture mobili, ovvero di modificare l’ampiezza delle porte d’accesso; e che, ai fini della installazione del dispositivo contro la barriera risulta pertanto necessaria la presenza di un soggetto residente portatore di handicap, anche al fine di poter percepire l’erogazione di contributi pubblici; ma che, sebbene la genesi dell’innovazione in autotutela sia strettamente legata alla presenza della persona affetta da minorazione, non vale lo stesso per l’utilizzo del dispositivo, che può servire contemporaneamente altri soggetti che vivono nel medesimo condominio, dato che in ogni caso la funzione di superamento della barriera realizzata mediante il contributo pubblico non viene meno quando manca la persona nel cui interesse il dispositivo è stato installato e quindi va esclusa la configurabilità di un “diritto personalissimo” all’uso dell’impianto, con conseguente legittimazione a proseguire il processo da parte degli eredi del
portatore di handicap diventati gli attuali condomini, nonché potenziali utilizzatori dello stesso.
Per quanto riguarda la giurisprudenza di merito anche la sent. n. 174 del 19.1.2016 del Tribunale di Firenze, nel dichiarare la legittimità della installazione di un ascensore nell’edificio richiesto da un portatore di handicap, ha richiamato il principio di solidarietà condominiale, spiegando che esso determina il necessario contemperamento degli interessi dei condomini. E, pur senza richiamare il principio di solidarietà condominiale, la sent. n. 12721 del 12.12.2015 del Tribunale di Milano, ha dichiarato nulla la delibera che aveva disatteso la richiesta di prolungamento della corsa dell’ascensore già esistente dal piano attuale a quello superiore, in considerazione del fatto che non è necessaria una delibera che autorizzi il singolo condomino ad effettuare un uso più intenso del bene comune.
Ma la Corte di Cassazione con una successiva sentenza, ha invece dichiarato (Cass., sent. n. 4726 del 10.3.2016) illegittima l’installazione di una ascensore esterno perché la sua gabbia limitava la visuale delle finestre degli appartamenti di una condomina.
I giudici della Suprema Corte hanno ritenuto che la delibera fosse nulla in quanto, nel condominio di edifici, i poteri dell’assemblea, fissati tassativamente dall’art. 1135 cod. civ., non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, a meno che una simile invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda, come già affermato dalla Cassazione con la sent. n. 26468 del 14.12.2007; e inoltre l’occupazione di parte del suolo comune, costituito dalla base della gabbia, travalicava il limite entro il quale ciascun partecipante alla comunione può, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., servirsi della cosa comune, come già affermato dalla cassazione con sent. n. 4372 del 4.3.2015; sent. n. 10699 del 14.12.1994 e sent. n. 5132 del 26.7.1983.
E nello stesso senso è stato (Cass., sent. n. 13358 del 28.6.2016) giudicato illegittimo l’ascensore realizzato in un cortile interno di proprietà esclusiva senza rispettare le distanze legali rispetto alla finestra dell’edificio limitrofo, evidenziando la mancanza dei presupposti per l’applicazione della normativa sulla eliminazione delle barriere architettoniche in quanto l’opera era stata realizzata non
all’interno di un cortile comune, ma in un cortile di proprietà esclusiva; infatti l’art. 3, comma 1, della legge 13/1989 contempla, oltre ai cortili comuni o in uso comune a più fabbricati, anche i cortili interni indipendentemente dal regime dominicale, ma l’obbligo di rispettare le distanze deriva, nella fattispecie in esame, dal comma 2 del suddetto articolo.
Anche in questo caso vi sono dei riscontri pure nella giurisprudenza di merito recente. È stato deciso che è nulla la delibera con cui viene approvata l’installazione di un ascensore nel caso in cui vengano violate le norme di sicurezza e stabilità dell’edificio, in quanto innovazione vietata (Trib. Torino, sent.n. 3393 del 14.6.2016).
E inoltre che è pure nulla la delibera con cui viene approvata l’installazione di un ascensore nel caso in cui comporti inconvenienti alla concreta fruibilità delle rampe delle scale comuni, nonostante il progetto sia conforme alla normativa vigente (Trib. Roma, sent. n. 11062 del 31.5.2016).

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