Tabelle millesimali applicabilita’

Tabelle millesimali: per l’approvazione basta la maggioranza, non l’unanimità

31 Ottobre 2013

Necessaria la maggioranza quando le tabelle siano frutto di un errore o di mutate condizioni dell’edificio.

Con la riforma del condominio [1], la revisione delle tabelle millesimali avviene con il consenso all’unanimità dei condòmini.

È però sufficiente la maggioranza [2], anche dietro richiesta di un singolo condomino, e purché ci sia il foto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio quando:

risulta che le tabelle sono conseguenza di un errore. In questo caso si parla di rettifica. Può trattarsi di un errore di fatto, cioè dipendente da una errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per es. superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare o non aver considerato una sua pertinenza), o di un errore di diritto, ossia riguardante l’identificazione degli elementi fissati dalla legge.

Per esempio: è un errore di fatto, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante come lo stato di manutenzione dell’immobile;

quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condominio. In tal caso, si parla di modifica e il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

L’accettazione della modifica può essere anche tacita: come nel caso dei condomini non presenti all’assemblea ma che abbiano consapevolmente e inequivocabilmente accettato, per più anni, l’applicazione dei nuovi millesimi [3].

Se le tabelle, quindi, non sono più ritenute congrue, si potrà chiedere che venga messa all’ordine del giorno la loro revisione e spetterà all’assemblea deliberare sul punto con le maggioranze appena descritte.

Accesso ai singoli appartamenti per le indagini del consulente

Una volta che la modifica sia stata deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice su iniziativa anche di un solo condomino, il singolo condomino non può impedire l’accesso alla propria unità immobiliare al tecnico incaricato dei rilievi; può solo concordare giorno e ora per lui più favorevoli.

Effetto retroattivo e rimborsi

La Cassazione [4] ha stabilito che la rettifica delle tabelle millesimali, sia essa deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice, non ha effetto retroattivo. In particolare la sentenza che dispone la rettifica delle tabelle produce i suoi effetti dal giorno in cui diventa definitiva. Per cui, se si vuole ottenere il rimborso di in passato pagato in eccedenza in passato si deve andare nuovamente dal giudice e promuovere un’azione di indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto.

Iniziativa dell’amministratore

L’amministratore non può dare, di sua iniziativa, il via al processo di modifica delle tabelle: a decidere è competente solo l’assemblea. Stesso divieto per l’usufruttuario e il titolare di diritto d’uso o di abitazione.

In attesa della modifica

In attesa della modifica delle tabelle, il condomino non può rifiutarsi di pagare i contributi sulla base delle tabelle attuali, benché errate.

Prescrizione

Il diritto alla revisione delle tabelle millesimali non si prescrive mai, in quanto connaturato al diritto di proprietà.

[1] Art. 69 disp. att. cod.

[2] Art. 1136 cod. civ. secondo comma.

[3] Cass. sent. n. 5686/1988.

[4] Cass. sent. n. 7696/94.

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